El crédito por alquileres de inmuebles se encuentra habilitado para ser reclamado judicialmente a través de la vía del juicio ejecutivo, siempre que se reúnan los requisitos exigidos por la ley para este tipo de proceso.
¿Qué es el juicio ejecutivo?
Se trata de un proceso judicial breve y expedito que tiene como fin principal permitir al acreedor —en este caso, el locador— cobrar rápidamente una deuda líquida y exigible, evitando la extensión y complejidad de un proceso ordinario. La deuda debe surgir de un título que tenga fuerza ejecutiva, es decir, que cumpla con las condiciones previstas en la normativa procesal para habilitar la ejecución.
¿Qué comprende el crédito del locador?
La deuda ejecutable no se limita únicamente al precio mensual del alquiler, sino que incluye cualquier otra prestación dineraria asumida por el locatario en el contrato de locación. Esto puede abarcar, por ejemplo, expensas, servicios o intereses punitorios, siempre que estén correctamente documentados en el acuerdo.
¿Qué se necesita para iniciar el juicio de ejecución?
Para dar inicio al juicio, el locador debe acompañar el contrato de locación suscripto por las partes, el cual constituye el título que documenta la obligación. No basta, sin embargo, con la sola denuncia de la mora o el incumplimiento: es necesario que el contrato y su firma sean reconocidos judicialmente por el locatario.
¿Cómo se produce el reconocimiento del contrato?
Una vez presentado el escrito inicial, el juez citará al locatario a comparecer personalmente ante el tribunal, a fin de que manifieste si reconoce el contrato de locación y, en caso afirmativo, exhiba el último recibo de pago emitido por el locador. Este trámite no puede ser suplido por escrito ni delegado a terceros.
Si el locatario no comparece o no justifica su inasistencia, el contrato se tiene por reconocido, con lo cual queda preparada la vía ejecutiva, aunque el deudor niegue el contenido del instrumento.
¿Qué sucede una vez que la vía está preparada?
Reconocido el título, el juez ordenará la intimación de pago al ejecutado mediante mandamiento judicial. El locatario tendrá entonces cinco días para cumplir con la deuda o formular excepciones (defensas). Frente a esta intimación, pueden presentarse distintos escenarios:
- Que el locatario pague voluntariamente.
- Que se allane a la demanda sin abonar.
- Que no comparezca ni pague, en cuyo caso el actor podrá solicitar el dictado de sentencia de remate.
- Que se presente y oponga excepciones, iniciándose así una etapa breve de discusión.
Conclusión
El juicio ejecutivo por cobro de alquileres constituye una herramienta eficaz para los propietarios frente a la mora del locatario. No obstante, requiere el cumplimiento de pasos formales específicos para que la pretensión sea admitida. La correcta preparación de la vía y la documentación son claves para garantizar el éxito de la ejecución.