En las operaciones inmobiliarias es común encontrarse con la entrega anticipada de sumas de dinero que funcionan como anticipo de una futura compraventa. Sin embargo, no siempre es claro si se está ante una reserva o una seña, y esta distinción puede tener consecuencias importantes si el negocio no se concreta.
Aunque ambas figuras tienen como finalidad asegurar la realización de la operación y se consideran “a cuenta de precio”, existen diferencias sustanciales en su naturaleza jurídica, en sus efectos y en el marco normativo que las regula.
La reserva: un contrato basado en el uso y la costumbre
La reserva no está regulada expresamente en el Código Civil y Comercial, pero su utilización está ampliamente aceptada en la práctica inmobiliaria. Se la considera un contrato innominado nacido de los usos y costumbres del tráfico negocial.
Su función es clara: comprometer al futuro vendedor a no disponer del inmueble durante un plazo determinado, a cambio de una suma de dinero entregada por el interesado en adquirirlo. Esta suma tiene carácter de anticipo, pero no implica la conclusión del contrato de compraventa.
En general, si durante el plazo convenido no se arriba a un acuerdo definitivo, la reserva caduca, y según lo que las partes hayan pactado, el dinero entregado podrá ser reintegrado o retenido. En todo caso, se trata de una figura que, en ausencia de regulación legal, requiere una redacción cuidadosa para evitar conflictos posteriores.
La seña: una figura legal con respaldo normativo
A diferencia de la reserva, la seña (también llamada señal o arras) está regulada por los artículos 1059 y 1060 del Código Civil y Comercial. Consiste en la entrega de una suma de dinero o de una cosa mueble de una parte a otra, como prueba de la celebración del contrato y con efectos jurídicos específicos.
Por regla general, la seña tiene carácter confirmatorio, es decir, refuerza la existencia de un acuerdo firme. Si el contrato no se cumple, la parte afectada puede exigir su cumplimiento forzado o la reparación del daño. Sin embargo, las partes pueden pactar expresamente que la seña funcione como arras penitenciales, es decir, que habilite a cualquiera a arrepentirse del contrato.
En estos casos, el ejercicio del arrepentimiento tiene un costo: quien entregó la seña la pierde, y quien la recibió, si se desiste, debe devolverla duplicada. Este efecto cesa si alguna de las partes comienza con la ejecución del contrato, momento a partir del cual el vínculo se vuelve plenamente obligatorio.
Conclusión
Tanto la reserva como la seña son herramientas válidas para iniciar una operación de compraventa, pero sus efectos legales son diferentes. Mientras la primera se apoya en la costumbre y tiene un carácter preparatorio, la segunda posee respaldo legal y puede confirmar la existencia de un contrato en firme.
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