En la práctica inmobiliaria argentina, es habitual que las operaciones de compraventa se instrumenten en una primera etapa mediante un boleto de compraventa, que obliga a las partes a perfeccionar el negocio con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública. Sin embargo, no siempre esa escritura llega a concretarse. Frente a la negativa o imposibilidad de una de las partes para firmarla, existe una herramienta procesal que permite reclamar su cumplimiento: el juicio de escrituración.
¿Qué es el juicio de escrituración?
Se trata de una acción judicial que persigue la ejecución forzada de la obligación de escriturar. En otras palabras, cuando una parte —sea el comprador o el vendedor— se rehúsa o demora injustificadamente la firma de la escritura traslativa de dominio, la contraparte puede recurrir a la justicia para exigir su cumplimiento.
El juez, luego de acreditar la existencia del boleto y las condiciones pactadas, podrá ordenar la firma de la escritura. Y si la parte obligada continúa incumpliendo, el juez suplirá su voluntad, firmando la escritura en su lugar, en nombre del incumplidor.
¿Quién puede demandar y contra quién?
La acción puede ser promovida tanto por el comprador, que desea completar la transferencia del dominio y registrar su derecho, como por el vendedor, cuando el comprador se niega injustificadamente a escriturar.
El boleto de compraventa, aunque no transfiere el dominio, sí genera derechos y obligaciones recíprocas, entre ellas, la de otorgar la escritura dentro del plazo pactado o, en su defecto, dentro de un plazo razonable.
¿Prescribe la acción de escrituración?
Esta es una de las cuestiones más controvertidas, y su análisis requiere distinguir dos situaciones:
- Si el comprador nunca recibió la posesión del bien ni abonó el precio en su totalidad, y han transcurrido más de diez años desde la firma del boleto, el vendedor puede oponer la prescripción como defensa y rechazar el pedido de escrituración.
- En cambio, si el comprador pagó íntegramente el precio y tomó posesión del inmueble, ejerciendo un uso pacífico y continuo del bien, la acción no prescribe. En este caso, se considera que hubo un reconocimiento tácito de la obligación de escriturar, lo que interrumpe el curso de la prescripción.
¿Por qué es importante iniciar el juicio?
La falta de escritura limita seriamente el derecho del comprador, que no puede inscribir su título en el Registro de la Propiedad ni disponer libremente del inmueble. Además, puede generar conflictos sucesorios, impositivos o con terceros que afecten la seguridad jurídica del bien.
Si firmaste un boleto de compraventa y no lográs completar la operación, te ayudamos a iniciar el juicio para hacer valer tu derecho. Escribinos y coordinamos una consulta.