El juicio de desalojo es el mecanismo legal mediante el cual se busca recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por alguien que carece de título jurídico para permanecer allí.
¿Qué debe hacerse antes de iniciar un juicio de desalojo?
Cuando se trata de contratos de locación con destino habitacional, la ley exige una intimación previa al inicio del juicio. Esta intimación debe hacerse por un medio fehaciente, como por ejemplo mediante carta documento, solicitando la restitución del inmueble.
¿Quiénes están legitimados para iniciar un juicio de desalojo?
La legitimación para promover este tipo de acción es amplia. Pueden hacerlo:
- El propietario del inmueble;
- El heredero del propietario, locador o comodante;
- El administrador de una sucesión;
- El usufructuario o usuario;
- El locador, sublocador o comodante;
- El adquirente en subasta judicial.
¿Contra quién puede promoverse?
La acción de desalojo puede dirigirse contra:
- Locatarios;
- Sublocatarios;
- Tenedores precarios;
- Intrusos;
- Cualquier otro ocupante cuyo deber de restituir el bien sea exigible legalmente.
¿Es posible solicitar la desocupación inmediata?
Sí. En casos de ocupación sin título (intrusos), falta de pago o vencimiento del contrato, y una vez trabada la litis, el actor puede solicitar al juez la entrega inmediata del inmueble, siempre que se acredite la verosimilitud del derecho y se preste una caución por los eventuales daños y perjuicios.
¿Cuándo se exige reconocimiento judicial previo?
Cuando el desalojo se funda en causales como:
- Cambio de destino;
- Deterioro del inmueble;
- Obras nocivas;
- Uso abusivo o deshonesto;
- Intrusión,
el juez debe realizar un reconocimiento judicial del inmueble antes de ordenar el traslado de la demanda.
Limitaciones probatorias según la causal invocada
En los desalojos fundados en la falta de pago o en el vencimiento del contrato, la ley restringe los medios de prueba únicamente a:
- Documental;
- Confesional;
- Pericial.
Sentencia y ejecución
Una vez producida la prueba, el juez dictará sentencia ordenando el desalojo si corresponde, y establecerá un plazo para que el demandado desocupe el inmueble voluntariamente. Si no lo hace, se ordenará el lanzamiento forzoso.
La sentencia también tendrá efectos respecto de subinquilinos y/u ocupantes, cualquiera sea el derecho que invoquen.
Conclusión
El juicio de desalojo es una vía eficaz para recuperar un inmueble cuando su ocupación no tiene respaldo legal.
¿Estás enfrentando una situación de ocupación indebida? Podés escribirnos para recibir asesoramiento legal y conocer las mejores alternativas para tu caso.